Auswege aus dem Sanierungsstau bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Wohnungseigentumsgemeinschaften sanieren zu wenig – das soll sich künftig ändern (Foto: Zukunft Altbau)

Eigentümer von Wohngebäuden in Deutschland sanieren ihre Immobilien nur sehr zögerlich. Besonders auffallend sind Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie erreichen nur 60 Prozent der durchschnittlichen Sanierungsrate. Die Gründe sind meist heterogene Interessen in den Mehr-Parteien-Gemeinschaften. Über zwei Drittel der Wohnungen sind daher unsaniert, so viel wie bei keiner anderen Eigentümergruppe. Dieser Sanierungsstau soll künftig besser aufgelöst werden durch gezielte Beratungen und attraktive Finanzierungsangebote mit niedrigen Zinsen und hohen Tilgungsraten. Darauf weisen die Experten von Zukunft Altbau hin, dem vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderten Informationsprogramm. Energie-Contracting kann ebenfalls zu mehr Sanierungen führen: Wer die Dienstleistung in Anspruch nimmt, muss weder Eigenmittel noch einen Kredit in Anspruch nehmen und braucht keine umfangreichen Fachkenntnisse, um eine zukunftsfähige energetische Modernisierung umzusetzen.

Wohneigentum wird immer beliebter. Laut einer Prognose des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung soll die Eigentümerquote bis 2030 von 45 auf rund 50 Prozent ansteigen. Damit wächst auch die Zahl von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Bereits heute ist über ein Fünftel aller Wohnungen Teil einer Eigentümergemeinschaft. Damit bilden WEG nach Privatpersonen die zweitwichtigste Eigentümergruppe. Beim energetischen Zustand ihrer Immobilien sind sie jedoch das Schlusslicht.

Die Gründe für das zögerliche Vorgehen liegen vor allem in den unterschiedlichen Interessen und Finanzierungsmöglichkeiten der Eigentümer. „Energetische Sanierungen betreffen oft das Gemeinschaftseigentum, wie Fassaden, Dächer oder Heizungssysteme“, sagt Dr. Axel Nawrath, Vorsitzender des Vorstands der L-Bank. „In vielen Fällen haben die Eigentümer einer WEG dazu verschiedene Vorstellungen.“ Wer etwa eine Erdgeschosswohnung besitzt, bevorzugt eher die Dämmung der Kellerdecke als des Daches, obwohl nach der Dachdämmung alle Eigentümer zumindest anteilig bei der flächenbezogenen Umlegung der Heizkosten von sinkenden Energiekosten profitieren. Bei einer Vermietung kommt hinzu: Nur ein Teil der Sanierungskosten kann auf die Mieter umgelegt werden. Deshalb scheuen viele Eigentümer vor Effizienzmaßnahmen zurück.

Kapitalanleger sind ebenfalls nicht die sanierungsfreudigsten Eigentümer: Sie wollen vorwiegend eine hohe Rendite zu geringen Kosten erzielen. „Auch die heterogene Altersstruktur ist ein Grund für die niedrige Sanierungsrate. Denn Senioren bevorzugen meist kurzfristige wirtschaftliche Vorhaben, während Familien mit Kindern langfristiger planen“, so Nawrath weiter.

Über alle Sanierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die WEG abstimmen. Lange Zeit galt hier das Einstimmigkeitsprinzip. Eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat hier vor ein paar Jahren die Zustimmungsrate deutlich reduziert. So reichen bei einer modernisierenden Instandhaltungsmaßnahme im Fall einer Reparatur schon 50 Prozent der Miteigentumsanteile aus. Bei einer bestandsverbessernden Sanierung ohne Reparaturanlass ist eine Mehrheit von 75 Prozent aller Stimmberechtigten notwendig, die über mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen müssen. Wird beispielsweise eine noch funktionsfähige aber alte Heizungsanlage durch eine effizientere Anlage ersetzt, müssen drei Viertel aller Eigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Wohnungen besitzen, zustimmen. Seit der Gesetzesreform ist es somit einzelnen Eigentümern nicht mehr möglich, das Sanierungsvorhaben der gesamten WEG zu blockieren.

Die Entscheidung über eine energetische Sanierung ist nicht zuletzt auch eine finanzielle Frage. Die Förderbank KfW stellt den Hauseigentümern hierfür zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Seit einigen Jahren bieten auch einige Förderbanken der einzelnen Bundesländer Darlehen an. Vorreiter war hierbei die baden-württembergische L-Bank, die 2012 als erstes Landesförderinstitut WEG-Finanzierungen eingeführt hat. Der große Vorteil: Nicht der einzelne Eigentümer muss einen Antrag stellen. Die Beantragung des Förderkredits erfolgt nach Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft vielmehr durch die bevollmächtigte Hausverwaltung. Es ist also nur noch ein Kreditantrag für das gesamte Vorhaben notwendig.

Dabei liegt der effektive Jahreszins einer WEG-Finanzierung nach dem Förderprogramm Wohnungsbau BW bei 0,0 Prozent. Bei energetischen Sanierungen zum Effizienzhaus oder bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans gibt es zudem einen Tilgungszuschuss in Höhe von drei Prozent der zuwendungsfähigen Kosten. Zusätzlich gewährt die L-Bank je nach Umfang der energetischen Sanierungsvorhaben einen Tilgungszuschuss zwischen 7,5 und 27,5 Prozent.

„Die Hürde für eine Sanierung bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist inzwischen deutlich gesenkt worden“, sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. „Hinzu kommen extrem günstige Finanzierungsbedingungen – in Baden-Württemberg etwa fallen für den Kredit keine Zinsen an, zudem wird ein Teil der Schuld erlassen.“

Auch WEG mit geringen finanziellen Spielräumen können übrigens energetisch sanieren: Beim Energie-Contracting übernimmt ein Unternehmen sowohl Planung und Ausführung als auch die Finanzierung der Sanierung. Es trägt damit das verbundene Risiko. Die Entlohnung der Dienstleister erfolgt über mehrere Jahre durch die nachweislich erzielte Energieeinsparung.

Sollten sich die Eigentümer einer WEG trotz aller Hilfen nicht auf eine Sanierung einigen, helfen qualifizierte Gebäudeenergieberater. Sie können unterschiedliche Interessen in Einklang bringen und bei der Sanierungsentscheidung beratend zur Seite stehen. Die Fachleute analysieren beispielsweise den energetischen Zustand der Immobilie und schlagen sinnvolle Maßnahmen sowie einen Sanierungsfahrplan vor. Außerdem helfen sie bei einer möglichen Kreditaufnahme. Oft lassen sich durch Beratungsgespräche auch grundlegende Vorurteile gegenüber Sanierungen aus dem Weg räumen. Neutrale Informationen gibt es auch kostenfrei über das Beratungstelefon von Zukunft Altbau unter 08000 12 33 33 oder unter www.zukunftaltbau.de.

Weitere Informationen: www.zukunftaltbau.de